天河东VS珠江后航道?深度对比板块热盘#广州房产

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一、珠江后航道指海珠区立异湾，沿着工业大道、南洲路从北往南从西往东的区域，主如果燕岗、石溪、南洲、沥滘这一带

河汉东主如果指大观路沿线，伶俐城，包含从车陂北路-大观路一带，受伶俐新城辐射的范畴，这两个板块的重要楼盘有中海三观（中海观澜府、观云府、观澔府），河汉东三杰（河汉壹品、保利天汇、珠江花城）

二、伶俐城的财产以新一代信息技能与文创业为主导，成长科技立异财产，网易总部、承平洋网路、阿里巴巴跨境电商、国度软件财产基地、中国电信、南边电网、天虹科技等

伶俐城除本身的财产支持外，此外可作为金融城-鱼珠（第二CBD）的候补，成长成熟以后，与牛奶厂、广氮、车陂北形陈规模效应和片区，可以从广义上界说为金融城-鱼珠的“后花圃”

海珠立异湾包含了海珠湿地、沥滘片区、广纸片区、旷古仓片区等首要功效区，将来这片将成为海珠岛的标致滨水湾区，开释大量总部经济、科技立异财产成长空间，主如果财产园区孵化、高端商务贸易的配套

三、立异湾将来成熟以后，会构成一个高真个栖身板块，有滨江资本，有杰出的贸易配套，可作为海珠区琶洲的后花圃之类的定位，和滨江东构成板块上的互动，一线滨江的高端栖身品格板块

四、立异湾的室第以改良为主，叠加一部门置换类的需求，而伶俐城的室第以刚需上车+部门改良为主，两个板块在定位上略有分歧

五、立异湾的客群：一部门来自琶洲、珠江新城事情的人，可通勤；此外一部门客户来自海珠中、海珠西，乃至荔湾的改良类客户群体。前者是在必定通勤根本上喜好新、喜好江景、喜好中海品牌，后者是改良型需求，归正中海这几个盘就在海珠区要地本地，直接置换就OK了

伶俐城板块的客群：主力客群来自“东圃/车陂/棠下/科韵路/河汉东”四周的刚需+改良客群，此外一部门来自珠江新城、河汉公园、员村的上班族，可能还会有一部门客群来自海珠东、番禺北、白云东的客户群体



六、立异湾在售的中海项目单价在7-8万之间，伶俐城的项目售价：河汉壹品7-8万，保利天汇6.5-7.0万，珠江花城5.3-7.0万，总体上看立异湾的代价还挺高。总价600万之内优先选择河汉东，总价600万以上要连系着需求来选择，可立异湾可伶俐城

七、立异湾代价和现有滨江东代价差未几，是琶洲代价的7折瓜葛，也就是说琶洲卖10万单价，立异湾卖7万，若是后续真正进入到纯洁的二手房存量市场，这个对标瓜葛也是建立的

伶俐城的代价对标金融城-鱼珠，斟酌到两个处所的产物年月和产物力，二者的瓜葛是0.9:1的瓜葛，前者是后者的9折瓜葛，可以用这个框架去捋顺现有一二手房的代价梯度

八、从全部都会来看，后续会构成：东牛奶厂-南立异湾-西广钢的纯栖身板块的款式，此外广纸、伶俐城作为零散的弥补。有人说伶俐城后续和牛奶厂连成一片，这个说法也建立

九、立异湾的项目偏自住+改良为主，投资属性就不建议了，由于7-8万的单价实在已不低了。伶俐城若是靠着存案价压着，实在可以斗胆地买入，不管是投资仍是自住，究竟结果“河汉”两个字在广州很值钱，就这两个区域板块比拟来看的话

十、立异湾的成长取决于旧改的力度，伶俐城的成长取决于本身的财产，大要就是这两个区域板块的真实写照