天河北已被New money抛弃?#广州房产

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一、河汉北板块从1996年起头起家，一向到2004-2005年才真正地成熟起来，跟着2010年亚运会的举行和珠城的突起，河汉北IP起头走下坡路，换作珠城当老迈了

二、第一代产物穗园小区、鸿景园、天诚广场，第二代产物帝景苑、华标广场、芳草园、金海大厦，第三代产物峻林、瑞安创逸、保利中宇、保利中辰，见证了河汉北15年来的成长进程

三、河汉北初期客群有两拨人：一拨是体系体例内为主，好比税局、挪动电信、查察院、收支境之类的，一拨是在河汉北/体育东/体育西/林和中上班的企业中高管们

四、后续客群重要有两个变革：一长短河汉北区域的客户为了学位置换到河汉北，好比东圃车陂、广州大道北、海珠等区域的客户；另外一个变革是河汉北内部置换需求的轮回，从天诚广场、穗园小区直接置换绝对次新，好比芳草园3期、保利中宇

五、由于一个小学学位要6年，不管是龙口西仍是华阳，和初中的广州中学，最少8-9年的光景是要的，那末这8-9年是不会置换的，以是河汉北总体来看在售房源的数目比拟其他区域未几，置换率和换手率不高

六、若是学位用完，那末业主就会置换出去，一个标的目的是河汉东部的一手房，好比初期的兰亭盛荟、牛奶厂，乃至近来1-2年的广氮、奥体，若是资金预算多，就爽性直接上珠江新城，或万胜围、滨江东，这就是改良需求的最终物业了



七、河汉北的风向标是新鸿基的峻林+0.5个芳草园（特别是芳草园2-3期），这1.5个楼盘是楼价升迁的旌旗

八、河汉北这个板块后期最大的增量是11号线，这个增量一旦完成，就会把琶洲、河汉公园、东站几个板块全数串连起来，真正地构成内轮回，很大水平上解决河汉北交通的“堰塞湖”困难

九、在产物上，采办河汉北有三个逻辑：一个是尽可能买带花圃的小区，都会中间的花圃是很是值钱的；一个是要买好物业的小区，好物业是保值的；最后一个是户型上80-100平的小三房或100-120平的带主套三房是河汉北的硬通货

十、河汉北住外国人至多的小区是帝景苑+芳草园，特别是帝景苑住了较多的英国人、印度人、泰国人，可见老外对付初期的这类港式设计的爱好度；芳草园则是欧洲人和日韩多一些

十一、中怡都会花圃B区的116-118平的南向三房带主套、芳草园3期125平的南北对流户型，帝景苑172平大四房户型（特别是F栋），希尔顿阳光149-155平的四房东套单元，在产物上都是河汉北的佼佼者

1二、河汉北这个板块的栖身属性无疑是很强的，带较巨细区的芳草园、华标广场、峻林、帝景苑、中怡都会花圃，和不带小区或精巧小区的希尔顿阳光、保利中宇、瑞安创逸都是很是不错的标的物，这一类小区和标的物就一个字：买

1三、当下时点，河汉北在售卖的室第842套（关头词：室第、电梯、商品房），此中三房380套，占比45%，和客岁年末与上半年比拟，放盘量多了15-20%，50-60%的房源在代价上稍微降了5-10%摆布，40-50%的房源代价岿然不动

1四、河汉北的价值在于几个关头词：学位+成熟配套+怪异地舆位置，间隔珠城/环市东/河汉公园/琶洲间隔适中，和不乱的客户接盘侠，这几个身分紧紧地把河汉北的价值定在广州的邦畿之上

1五、最后的话：同类型小区相比力来看，河汉北的代价是珠江新城的7折